金茂出售项目地块里的城市运营模式

2019-10-17 09:26:05

今年以来,金茂的交易活动变得更加频繁。

上周,金茂以近30亿元的价格在珠海赢得了一处商业和住宅用地。今天,金茂又把战场转移到了青岛。但这一次,北京房地产公司不是举着“打架”的牌子,而是上市转让。

据北方证券交易所9月24日消息,金茂、中海、平安计划转让其在青岛毛静房地产有限公司的100%股权,目前该项目仍处于预披露阶段,转让底价尚未公布。

据数据显示,目标公司的主要资产是青岛智慧新城项目c4地块,该地块是青岛中欧国际城市项目的地块,于2017年12月被金茂的子公司凯西有限公司以3.3亿元的价格收购。

中欧国际城是金茂“城市运营”产品线的一项重要工作,是继长沙梅溪湖国际新城之后金茂的第二个城市运营项目。中欧国际城市项目地块的上市和转让不可避免地引起了市场的关注。

据分析,金茂近期的项目转移与资本结构调整有关,因为中欧国际城市等城市运营项目发展周期长,回报率慢。现在金茂已经卖掉了其中一个地块,或者正在寻求资金的快速周转。

中欧国际城市的“七年之痒”

中欧国际城位于青岛胶州湾北岸的高科技开发区。占地2500亩,建筑面积400万平方米。近年来,随着高速火车站和国际机场的建成,加上该地区的港口优势,中欧国际城所在的青岛高新区将形成海、陆、空立体交通网络。它的地理位置无疑是独一无二的。

此外,从去年开始,中欧国际城市项目首批地块将陆续开放、编号和交付。第二批和第三批地块也将在2021年和2023年陆续交付和使用。换句话说,对金茂来说,中欧国际城市将很快进入收获阶段。

尽管如此,金茂还是“不情愿地”放弃了其中的一些。

根据房地产新媒体的观点,青岛毛静房地产公司在中欧国际城市拥有一块土地,该公司已被挂牌出让。该地块用于城市住宅和批发零售用地,用地面积45800平方米,规划建筑面积137400平方米,其中102200平方米用于建设物业型人才公寓。

该地块于2017年12月4日被凯西中标,项目公司青岛毛静房地产于同月成立。值得一提的是,青岛毛静房地产有限公司于2018年增资,先后引进平安和中海。增资完成后,青岛毛静房地产有限公司持有中海18%的股份、平安14%的股份和凯西68%的股份。

青岛毛静房地产100%股权的本次上市转让意味着转让完成后,金茂、中海、平安将不再持有上述地块的股权。

位置优越,项目即将进入收获期...金茂选择在这个时候出售他在这个项目中的股份实在是不可预测。为此,新视野地产媒体试图从金茂的相关人士那里寻求答案,但对方只是说不清楚相关情况。

市场分析师表示,中欧国际城作为金茂市运营的重要项目,未来可能会为金茂市带来巨大利润,但项目开发建设已经进行了多年,“毁城拔村”的成本难以想象。

从资本角度来看,城市经营具有初始投资大、发展周期长、回报率低的特点。尽管得到了中化集团中央企业的祝福,但在当前的市场条件下,金茂仍然迫切需要调整资本结构。因此,它与中欧国际城市的“联姻”也是一个无法逃脱“七年之痒”的阶段。

2013年,当时金茂又被称为方兴地产,公司宣布计划投资300亿元开发建设青岛西海岸经济开发区cbd核心区,包括一级和二级开发。

随后,2015年,金茂中欧国际城开幕式在青岛举行,中欧国际城项目正式揭幕。也许对未来的城市运营模式感到乐观,或者也许对中欧国际城市项目的位置感到满意,金茂在接下来的两年里继续扩大该项目。

2016年1月,金茂以4.48亿元的价格在青岛高新区选择了四块土地,首次扩建中欧国际城市。2017年12月4日,凯西有限公司以22.69亿元获得高新区7块地块,此次出售的目标公司持有的资产正式获得其中一块地块。随后,同年12月13日,金茂的子公司北京兴茂房地产有限公司以21.5亿元的价格在高新区获得中欧国际城范围内的6块土地,这是金茂在9天后补充其在中欧国际城的位置的时候。

现在,经过七年的项目开发和近两年的基础资产竞争,金茂选择出售上述地块。显然,这家总部位于北京的住宅企业希望寻求新的发展思路,从而走得越来越远。

据悉,金茂此次出售的青岛毛静房地产股权是中欧国际城市项目下的三个地块之一,按建筑面积计算,约占第三个地块的6%,占整个中欧国际城市项目的4%。

“另一方面,整个项目的规模相对较大,不可能完全控股,”市场分析师提到,金茂在整个中欧国际城市中仍占有很大比例。出售其中一部分将使其能够快速提取资金,从而加快金茂在其他领域的布局。

金茂城市运营模式

毫无疑问,城市经营模式给金茂带来了很多好处。金茂甚至因为其独特的城市运营模式而走出了不同于其他住宅企业的道路。

一方面,这种城市经营模式使金茂获得了一次开发的回报,以及二次开发和项目控股运营的持续回报,使企业突破房地产周期,实现快速增长。

数据显示,2019年8月1日,金茂累计签约销售额为1082.2亿元,累计签约销售建筑面积为489.2万平方米,分别增长25.41%和77.77%。在视点指数发布的2019年1月至8月中国房地产企业销售额前100名中,排名第18位,比去年同期的22位上升了4位。

另一方面,这种“金茂模式”允许其土地获得大量土地储备,并大大降低了土地收购成本。

根据金茂的财务报告,2019年上半年,金茂收购了24个项目,土地基金总额341亿元,股权土地基金179亿元。新增土地储备和建设面积643万平方米,目前城市运营项目贡献率达到45%。甚至,金茂说,从2020年到2022年,城市运营将贡献土地储备总投资的60%。

由于土地储备由城市经营转化而来,金茂的平均征地成本从2018年底的约8124元/平方米下降至5300元/平方米。

然而,基于这种城市运营模式,金茂还需要在项目开发的早期释放大量资金来收购土地、开展开发建设和进口产业,以最终实现项目的产出。在这种模式下,金茂还需要承担吸引投资和出售的风险,这使得金茂需要在早期进行大量投资。

目前,金茂已将2019年定为“城市运营年”。在中期业绩会议上,该公司透露,上半年,该公司实现了第一批五个城市经营项目的土地收购。下半年,公司在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市有重点城市运营项目。

为了支持下半年涉及的城市运营项目,金茂需要划拨大量资金。从金茂目前的资金状况来看,截至2019年年中,金茂拥有现金及现金等价物223.78亿元,限制银行余额51.01亿元,而公司计息银行贷款及其他贷款256.78亿元需要在一年内偿还。

因此,金茂今年先后出售了北京、上海、天津和长沙等一些项目来筹集资金。今年7月,他还引入了安全保险作为第二股东。

对金茂来说,公司可以通过转让一些相对成熟的项目,出售一些质量较差的资产,同时进行快速发展和全国范围内的分销,快速扩大现有资本,并将其投入到新的开发项目中。

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